Vous envisagez de vendre votre appartement ou votre maison à Bordeaux ? Vous cherchez à comprendre la valeur réelle de votre bien immobilier ? Notre équipe vous accompagne dans cette démarche cruciale. Estimer correctement son bien n’est pas une affaire de hasard. C’est une science qui repose sur des données fiables, une connaissance approfondie du marché local et une méthodologie éprouvée.
L‘équipe de l’Agence Girondine vous aident à déterminer le juste prix de votre patrimoine.
Sommaire :
Comprendre le marché immobilier bordelais en 2025
La situation générale des prix à Bordeaux
Le marché immobilier bordelais a connu une stabilisation remarquable au cours des derniers mois. Après une période de flambée des prix jusqu’à la fin 2023, suivi d’un ajustement naturel en 2024, la ville retrouve aujourd’hui un équilibre sain. Notre équipe suit quotidiennement ces mouvements pour garantir la précision de nos estimations immobilières.
Prix moyen au m² à Bordeaux (octobre 2025) :
- Tous types de biens confondus : 4 606 €/m²
- Appartements : 4 492 €/m²
- Maisons : 4 934 €/m²
Ces chiffres représentent une évolution positive du marché. La demande s’est stabilisée après une baisse de 8,6 % sur trois ans. Depuis le début de 2025, nous observons une légère hausse des transactions, signe d’une confiance retrouvée chez les acheteurs. Les petites surfaces, notamment les studios et T2, concentrent l’attention des investisseurs locatifs en raison de la forte présence étudiante dans la ville.
Les facteurs clés de variation des prix
À Bordeaux, plusieurs éléments impactent directement l’évaluation immobilière de votre bien. Comprendre ces facteurs vous aide à anticiper le comportement du marché et à optimiser votre stratégie de vente.
- La localisation et le quartier : Un écart de plusieurs milliers d’euros au m² sépare les quartiers du centre-ville des zones périphériques
- L’état général du bien : Une rénovation récente valorise significativement votre propriété
- Les performances énergétiques : Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) est devenu un critère majeur d’achat
- L’accès aux transports : La proximité des lignes de tramway augmente l’attrait d’un bien
- Les équipements à proximité : Écoles, commerces, espaces verts sont des atouts majeurs
Estimer votre bien : les méthodes professionnelles
L’évaluation par comparaison de marché
C’est la méthode la plus fiable utilisée par nos experts. Elle consiste à analyser les prix de vente récents de biens similaires dans votre quartier. Cette approche tient compte de la superficie, du nombre de pièces, de l’état du bien et de sa date de vente.
Chez l’Agence Girondine, nous exploitons une base de données actualisée quotidiennement avec les transactions réelles enregistrées auprès des notaires. Cette transparence nous permet de proposer des estimations réalistes et défendables auprès des acheteurs potentiels. L’avantage de cette méthode ? Elle reflète l’actual du marché, pas une théorie abstraite.
Les outils en ligne et leur pertinence
Internet regorge d’outils gratuits pour estimer votre bien immobilier. Bien qu’utiles comme première indication, ces plateformes présentent des limites. Elles fonctionnent sur la base d’algorithmes génériques qui ne capturent pas les spécificités de votre bien : une vue panoramique, une exposition sud, un balcon spacieux, ou au contraire, un vis-à-vis gênant.
Notre équipe combine l’analyse technologique avec l’expertise humaine. Nous mettons en œuvre les données publiques, mais les enrichissons de notre connaissance intime des quartiers bordelais. Un studio des Chartrons ne se vend pas au même prix qu’un studio identique à Bacalan, bien que les chiffres algorithmiques puissent le suggérer. C’est cette nuance que nous apportons à chaque estimation de bien immobilier.
Les quartiers bordelais en mutation : où investir en 2025 ?
Bacalan : du patrimoine industriel à l’hub urbain
Bacalan incarne parfaitement la transformation que Bordeaux connaît. Il y a dix ans, ce quartier était perçu comme périphérique et peu attractif. Aujourd’hui, c’est l’une des zones les plus dynamiques de la ville.
Prix au m² à Bacalan (septembre 2025) :
- Prix moyen : 3 561 €/m²
- Fourchette : entre 2 109 € et 5 381 €/m²
- Comparé à la moyenne de Bordeaux : -23 % plus accessible
Plusieurs projets majeurs structurent l’avenir de Bacalan. La Cité du Vin, inaugurée en 2016, a transformé l’image du quartier. L’extension du tramway facilite la connexion au reste de la ville. En 2025, la création du Parc Bacalan (4 hectares) marquera un tournant majeur avec des espaces verts innovants et des équipements modernes.
Pour les investisseurs, Bacalan représente une opportunité de croissance. Les prix restent abordables, mais les perspectives de valorisation sont élevées. À mesure que les aménagements se concrétisent, le quartier gagnera en attractivité et les prix progresseront naturellement.
Les Chartrons : l’authenticité bohème à prix premium
Contraste frappant avec Bacalan, les Chartrons sont établis comme l’un des quartiers les plus chers et les plus recherchés de Bordeaux. Ce succès repose sur son histoire unique : ancien cœur du commerce vinicole, le quartier a conservé son charme vintage tout en se réinventant.
Prix au m² aux Chartrons (septembre 2025) :
- Prix moyen : 5 056 €/m²
- Pour une maison : 5 354 €/m²
- Comparé à la moyenne de Bordeaux : +10 % plus cher
Les petites rues pavées, les anciennes demeures haussmanniennes rénovées, les bars branchés et les restaurants étoilés font des Chartrons un secteur de vie prisé. Ce quartier attire une population cosmopolite : expatriés, cadres, familles aisées. Notre équipe constate que les biens ici se négocient entre 5 500 € et 7 000 €/m², selon leur standing et leur localisation précise.
Belcier et Saint-Jean : l’accessibilité redécouverte
Longtemps perçu comme un secteur populaire éloigné du centre, Saint-Jean Belcier connaît une redynamisation progressive. La proximité de la gare Saint-Jean, bien desservie par les liaisons TGV vers Paris et d’autres grandes villes, constitue un atout majeur.
Prix au m² à Saint-Jean Belcier (janvier 2025) :
- Prix moyen : 4 029 €/m²
- Tendance : hausse progressive observée
- Opportunité : quartier en phase de revalorisation
Les travaux de rénovation menés par la municipalité transforment progressivement ce quartier. Les prix en hausse reflètent cette dynamique. Pour les acheteurs en quête de rapport qualité-prix, Saint-Jean Belcier offre des possibilités intéressantes, notamment pour l’investissement locatif étudiant.
Les critères qui influencent votre estimation immobilière
La superficie et les caractéristiques du bien
En immobilier, un principe fondamental s’applique : plus la surface augmente, moins le prix au m² devient élevé. Un studio de 25 m² peut afficher 5 200 €/m², tandis qu’un 4-pièces de 120 m² avoisinera les 4 000 €/m² pour un bien comparable en état.
Au-delà de la surface brute, nos experts considèrent la qualité de l’espace : la disposition des pièces, l’exposition lumineuse, la hauteur sous plafond, la présence de balcon ou terrasse. Un appartement sous comble avec fenêtres étroites ne vaut pas la même chose qu’un logement en étage intermédiaire avec vue dégagée.
L’état du bien et les travaux de rénovation
Le diagnostic immobilier révèle l’état véritable de votre propriété. À Bordeaux, nous observons que les biens en état de neuf ou très bon état se vendent rapidement avec un surcoût de 10 à 15 % comparé aux biens anciens nécessitant des travaux.
- Immobilier neuf : ~4 789 €/m² en moyenne
- Immobilier ancien rénové : ~4 512 €/m² en moyenne
- Immobilier ancien à rénover : ~4 200 €/m² en moyenne
Les investisseurs expérimentés exploitent cette information pour identifier les biens sous-évalués offrant un potentiel de valorisation après rénovation. C’est notamment le cas dans des quartiers en mutation comme Bacalan ou Saint-Jean Belcier.
L’accessibilité et les transports
Depuis la création des lignes de tramway bordelaises (A, B, C, D), la proximité d’une station de transport en commun est devenue un facteur majeur de valeur immobilière. Un bien situé à moins de 5 minutes de marche d’une station de tramway bénéficie d’une valorisation supplémentaire de 5 à 10 %.
Les travaux d’extension du réseau de tramway vers des zones périphériques comme Bacalan ou La Bastide ont transformé l’attrait de ces quartiers. Cette amélioration de l’accessibilité explique largement la hausse des prix observée dans ces secteurs.
Préserver et optimiser la valeur de votre bien
Les travaux prioritaires pour la vente
Avant de mettre votre bien en vente, certains investissements génèrent un retour immédiat. Notre équipe recommande de les prioriser :
- La peinture et la décoration : Incontournable pour la première impression, à coût modéré
- Le diagnostic immobilier : Obligatoire, il rassure les acheteurs et justifie votre prix
- Le nettoyage professionnel : Particulièrement efficace pour les cuisines et salles de bain
- L’amélioration énergétique : Un DPE bon ou très bon justifie une survalorisation
- Les réparations essentielles : Toiture, plomberie, électricité ne doivent présenter aucun défaut
À l’inverse, les rénovations complètes et coûteuses (cuisine équipée haut de gamme, salle de bain luxueuse) ne génèrent généralement pas de retour proportionnel à leur investissement. Mieux vaut laisser à l’acheteur la possibilité de personnaliser selon ses goûts.
La « staging » et la présentation de votre bien
La première visite conditionne l’offre que vous recevrez. Un bien présenté avec soin, débarrassé de l’encombrement personnel, bien éclairé et aéré génère une meilleure impression et justifie un prix supérieur.
Dans les quartiers touristiques comme le centre-ville ou les Chartrons, les visiteurs arrivent souvent avec une vision précise de ce qu’ils cherchent. Un bon « staging » met en lumière le potentiel réel de votre bien et accélère le processus de négociation, c’est un vrai plus pour vendre au bon prix mais cela demande un petit investissement initial.
Comparer les estimations : la clé d’une vente réussie
Pourquoi obtenir plusieurs évaluations ?
Faire estimer votre bien par un seul professionnel comporte un risque : sous-estimation accidentelle ou surestimation stratégique pour vous convaincre de signer un mandat exclusif. Obtenir plusieurs estimations indépendantes vous permet de croiser les analyses et de dégager une valeur médiane fiable.
L’équipe de l’Agence Girondine recommande toujours un minimum de deux à trois estimations auprès d’agences spécialisées dans votre quartier. Les écarts observés révèlent souvent des détails importants que vous aviez oubliés ou sous-estimés.
Les questions à poser à votre expert
Une bonne estimation doit être justifiée et transparente. Demandez à votre expert :
- Sur quelles données repose l’estimation ? (transactions récentes, indices, comparables)
- Quels sont les points forts de votre bien selon lui ?
- Quels défauts pourraient réduire la valeur marchande ?
- Quel est le délai de vente estimé au prix proposé ?
- Quelle est la marge de variation réaliste de ce prix ?
Un expert professionnel peut justifier chacun de ses chiffres et vous expliquer le raisonnement derrière son estimation immobilière. C’est ce qui différencie une évaluation de qualité d’une simple indication.
Les tendances du marché bordelais pour les mois à venir
Perspectives de stabilisation et de croissance
Après la baisse des prix en 2023-2024, les indicateurs économiques suggèrent une stabilisation durable en 2025. La demande s’est accrue de +38 % sur l’année écoulée, un signal fort de reprise de confiance.
Une baisse progressive des taux d’intérêt est attendue d’ici la fin de l’année (autour de 2,5 % envisagé). Cet environnement monétaire plus favorable redonnera du pouvoir d’achat aux ménages et stimulera les transactions. Les quartiers en mutation comme Bacalan et Saint-Jean Belcier devraient bénéficier les premiers de cette dynamique.
L’impact des projets urbains majeurs
Bordeaux Métropole a lancé en 2025 l’opération « Métropole à vivre », une initiative majeure de transformation urbaine couvrant 7 000 hectares. Ces travaux d’aménagement, les extensions de tramway et la création d’espaces verts affecteront durablement les prix immobiliers des quartiers concernés.
Les investisseurs avisés qui achètent aujourd’hui dans des zones en phase d’aménagement en bénéficieront dans 3 à 5 ans, quand les projets se concrétiseront et quand le public percevra clairement la transformation. C’est la fenêtre opportune pour investir à Bacalan, La Bastide ou Saint-Jean Belcier. Consulter notre article sur l’investissement immobilier en Gironde pour en savoir plus.
Choisissez un accompagnement par un expert pour valoriser votre patrimoine
Estimer votre bien immobilier à Bordeaux n’est jamais une formalité. C’est une étape décisive qui conditionne la réussite de votre projet, qu’il s’agisse de vendre, d’acheter ou d’investir. Les prix évoluent, les quartiers se transforment, et les attentes des acheteurs changent chaque mois.
L’équipe de l’Agence Girondine s’appuie sur une connaissance intime de Bordeaux et de ses quartiers pour proposer des estimations fiables, justifiées et défendables. Nous combinons l’analyse des données réelles du marché avec l’expertise humaine accumulée sur des années.
Si vous envisagez une vente ou un investissement à Bordeaux, ne laissez pas l’opportunité vous échapper. Les délais actuels pour vendre un bien oscille entre quelques semaines et quelques mois selon le prix et le quartier. Contactez nos experts pour bénéficier d’une estimation gratuite et sans engagement. Vous découvrirez combien votre patrimoine vaut réellement sur le marché bordelais actuel, et comment l’optimiser pour maximiser votre retour.
Prêt à explorer les possibilités d’investissement à Bordeaux ? Prenez contact avec notre équipe dès aujourd’hui. Ensemble, transformons votre bien immobilier en un actif valorisé et lucratif.
