Vous rêvez d’investir dans l’immobilier locatif à Bordeaux mais vous vous demandez si le projet sera vraiment rentable ? Vous avez trouvé un bien intéressant mais les chiffres vous semblent confus ? Notre équipe de l’Agence Girondine vous accompagne dans cette analyse cruciale. Avant de signer l’acte d’achat, il est impératif de comprendre le vrai rendement de votre investissement.
Les apparences sont souvent trompeuses : un loyer élevé n’est pas toujours synonyme de bonne rentabilité locative. C’est pourquoi nous vous expliquons comment calculer le vrai rendement, au-delà des simples chiffres affichés par les annonceurs.
Sommaire :
Les trois niveaux de rendement : brut, net et net-net
Le rendement locatif brut : le chiffre trompeur
Le rendement brut est le calcul le plus simple et le plus séduisant. C’est celui que vous verrez souvent mis en avant dans les annonces immobilières, car il présente les opérations sous leur meilleur jour. Malheureusement, il ne reflète pas la réalité financière de votre investissement.
La formule de calcul du rendement brut est des plus basiques :
Rendement brut = (Loyer mensuel × 12) × 100 / Prix d’achat du bien
Prenons un exemple concret. Vous achetez un appartement 180 000 euros (frais d’acquisition compris). Le loyer est de 750 euros par mois. Le calcul s’effectue ainsi :
- (750 × 12) × 100 / 180 000 = 5 % de rendement brut
En apparence, 5 % semble attractif. Cependant, ce chiffre ignore complètement vos charges. À Bordeaux, comme partout ailleurs, louer un bien immobilier génère des coûts importants que ce calcul brut omet volontairement. C’est pourquoi les annonceurs adorent ce chiffre : il fait miroiter des rendements supérieurs à la réalité.
Le rendement net : la première approximation de la vérité
Le rendement net (appelé aussi rendement net de charges) s’approche davantage de la réalité financière. Il soustrait les charges et les dépenses du loyer perçu, ce qui vous donne une vision bien plus honnête du revenu réel généré par votre bien immobilier.
La formule du rendement net est la suivante :
Rendement net = [(Loyer mensuel × 12) – Charges annuelles] × 100 / Prix d’achat du bien
Pour utiliser cet exemple précédent avec les charges réelles :
- Loyer annuel : 750 × 12 = 9 000 euros
- Taxe foncière annuelle : 800 euros
- Charges de copropriété : 600 euros/an
- Frais de gestion locative (10 % du loyer) : 900 euros
- Assurance propriétaire non occupant : 300 euros
- Entretien et réparations : 400 euros
- Total des charges : 3 000 euros/an
Le rendement net s’établit donc à :
[(9 000 – 3 000) × 100] / 180 000 = 3,33 % de rendement netVoyez la différence ? Le rendement chute de 5 % à 3,33 %. C’est une baisse de 33 % ! Cet écart révèle l’importance cruciale de prendre en compte les charges réelles dans votre calcul.
Le rendement net-net : la rentabilité après fiscalité
Le rendement net-net est le plus complet et le plus fidèle au réel. Il intègre non seulement les charges, mais aussi l’impact fiscal de votre investissement. Selon que vous êtes en micro-foncier, en régime réel ou en tant que loueur meublé non professionnel (LMNP), votre fiscalité variera considérablement.
La formule est :
Rendement net-net = [(Loyer annuel – Charges – Impôts générés) × 100] / Prix d’achat du bien
En reprenant notre exemple, si vous êtes imposé à 1 500 euros sur ce revenu locatif :
- Loyer annuel : 9 000 euros
- Charges : 3 000 euros
- Impôts : 1 500 euros
- Revenu net-net : 9 000 – 3 000 – 1 500 = 4 500 euros
Le rendement net-net s’établit donc à :
(4 500 × 100) / 180 000 = 2,5 % de rendement net-net
De 5 % de rendement brut, nous passons à 2,5 % seulement en prenant en compte fiscalité. Voilà pourquoi il est essentiel de regarder au-delà du premier chiffre présenté par les annonceurs immobiliers.
Calculer le rendement réel à Bordeaux
Les prix et loyers actuels à Bordeaux
À Bordeaux, l’Agence Girondine observe des rendements qui varient considérablement selon les quartiers. Depuis septembre 2025, voici le contexte de marché :
- Prix moyen au m² : 4 606 euros
- Rendement locatif brut moyen : 3,8 % à 6 %
- Rendement locatif net moyen : 3 % à 4 %
- Rendement net-net après fiscalité : 2 % à 3,5 %
Ces chiffres reflètent une réalité importante : Bordeaux est une ville patrimoniale où la valorisation immobilière prime sur le rendement locatif brut. Les investisseurs achètent autant pour la plus-value future que pour les revenus annuels directs.
Les différences de rendement par quartier
À Bordeaux, le quartier fait toute la différence. Voici ce que notre équipe constate concrètement sur le terrain :
- Centre-ville / Quinconces : Prix élevés (5 500+ euros/m²), rendement brut 2,5 % à 3,5 %. Peu de rentabilité locative directe, mais forte valorisation patrimoniale.
- Chartrons : Prix moyen 5 056 euros/m², rendement brut 3 % à 4 %. Demande locative forte mais prix d’achat élevé.
- Bacalan : Prix moyen 3 561 euros/m², rendement brut 4,5 % à 6 %. Excellent pour les investisseurs en quête de rendement court terme et de valorisation à long terme.
- Nansouty et Saint-Bruno : Rendement brut 4 % à 5 %. Bonne balance prix/rendement pour les investisseurs étudiants.
Remarquez que les quartiers en mutation offrent généralement des rendements plus intéressants. C’est le compromis naturel : vous payez moins cher à l’achat, mais la localité est moins établie que le centre historique.
Tableau comparatif des quartiers bordelais
Voici un récapitulatif complet permettant de comparer les principaux quartiers d’investissement à Bordeaux :
| Quartier | Prix m² | Loyer T2 | Rendement brut | Rendement net | Profil |
|---|---|---|---|---|---|
| Centre-ville / Quinconces | 5 500-9 500 € | 750-900 € | 2,5-3,5 % | 1,5-2,2 % | Patrimonial |
| Chartrons | 4 900-5 400 € | 700-850 € | 3-4 % | 2-2,7 % | Équilibré |
| Bastide-Brazza | 4 000-4 500 € | 680-800 € | 4,5-5,5 % | 3-3,8 % | Bon équilibre |
| Bacalan | 3 500-3 800 € | 620-750 € | 4,5-6 % | 3,2-4,2 % | Rendement + |
| Nansouty | 4 100-4 400 € | 650-800 € | 4-5 % | 2,8-3,6 % | Étudiant |
| Saint-Jean Belcier | 4 000-4 100 € | 640-780 € | 4,2-5,2 % | 3-3,7 % | Mutation |
| Pessac / Talence | 3 800-4 200 € | 600-750 € | 4-5,5 % | 2,8-3,9 % | Budgété |
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Légende : Les prix et loyers sont de septembre 2025. Le rendement brut ne tient compte que des loyers. Le rendement net déduit environ 35 % de charges moyennes (taxe foncière, copropriété, gestion, assurances, entretien). Les rendements peuvent varier de ±0,5 % selon le bien.
Les charges à intégrer obligatoirement dans votre calcul
Les dépenses récurrentes et non récupérables
C’est l’une des erreurs les plus fréquentes : oublier des charges ou les sous-estimer. Voici ce que vous devez comptabiliser pour un calcul de rendement immobilier fiable :
- Taxe foncière : Entre 600 et 1 200 euros/an selon le bien et la localité
- Charges de copropriété : Entre 500 et 1 500 euros/an selon la structure
- Frais de gestion locative : Entre 8 et 12 % du loyer annuel si délégué
- Assurance propriétaire non occupant : Entre 200 et 500 euros/an
- Entretien et réparations : Prévoir entre 3 et 5 % du loyer annuel
- Vacance locative : Prévoir en moyenne 5 % des loyers (2 à 3 mois inoccupés par an)
- Honoraires de relocation : Quand un locataire part, entre 300 et 800 euros
À Bordeaux, la vacance locative moyenne est très faible (moins de 2 mois par an), ce qui constitue un atout majeur. Néanmoins, il faut toujours la prévoir dans vos calculs.
Les charges en cas d’emprunt bancaire
Si vous financez l’achat de votre bien par crédit, vous devez ajouter les intérêts d’emprunt dans votre calcul de rendement réel. C’est une charge significative en première année.
Exemple : Vous contractez un prêt de 150 000 euros sur 20 ans à un taux de 2,8 %. La mensualité sera d’environ 760 euros, soit 9 120 euros annuels. En première année, l’intérêt représente environ 4 000 euros.
Cette charge doit être retranchée de vos revenus locatifs pour obtenir un rendement net réaliste. Beaucoup d’investisseurs oublient ce détail et se retrouvent déçus en fin d’année quand ils font le bilan.
Optimiser sa rentabilité locative
Choisir le bon statut fiscal : LMNP vs Micro-foncier vs Réel
Votre statut fiscal a un impact énorme sur votre rendement net-net. L’Agence Girondine recommande toujours de consulter un expert-comptable pour affiner ce choix selon votre profil personnel.
- Micro-foncier (location non meublée) : Régime simplifié avec abattement forfaitaire de 30 %. Idéal pour les petits portefeuilles. Mais les charges non déduites réduisent significativement la rentabilité.
- Régime réel (location non meublée) : Charges entièrement déductibles. À privilégier si vos charges dépassent 30 % de vos loyers.
- LMNP micro-BIC (location meublée) : Très avantageux fiscalement. Abattement de 50 % sur le revenu. Amortissement des meubles possible. À privilégier pour les studios ou colocations étudiantes.
- LMNP réel (location meublée) : Charges déductibles + amortissement immobilier. Le meilleur potentiel fiscal pour les projets importants.
Tableau comparatif des régimes fiscaux
Voici comment les différents statuts fiscaux impactent votre rentabilité net-net. Exemple concret sur un bien loué 750 €/mois avec 200 000 € d’investissement total :
| Statut fiscal | Location | Loyer annuel | Charges déductibles | Revenu imposable |
|---|---|---|---|---|
| Micro-foncier | Non meublée | 9 000 € | -30 % (2 700 €) | 6 300 € |
| Régime réel | Non meublée | 9 000 € | Tous frais (3 500 €) | 5 500 € |
| LMNP micro-BIC | Meublée | 9 000 € | -50 % (4 500 €) | 4 500 € |
| LMNP réel | Meublée | 9 000 € | Charges + amort. (5 500 €) | 3 500 € |
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Impact net-net après impôts (30 % d’imposition moyenne) :
- Micro-foncier : 6 300 × 70 % = 4 410 € net (rendement 2,2 %)
- Régime réel : 5 500 × 70 % = 3 850 € net (rendement 1,9 %)
- LMNP micro-BIC : 4 500 × 70 % = 3 150 € net (rendement 1,6 %)
- LMNP réel : 3 500 × 70 % = 2 450 € net + réduction ultérieure (rendement effectif 1,2 % court terme)
Attention : Les estimations ci-dessus sont simplifiées. Votre situation personnelle (tranche d’imposition, composition du foyer, autres revenus) affecte grandement le résultat final. Le LMNP réel devient très intéressant si vous pouvez vous placer en déficit foncier grâce à l’amortissement.
Avantages et inconvénients :
- Micro-foncier : ✓ Simple, pas de comptabilité | ✗ Charges réelles non déduites si > 30 %
- Régime réel : ✓ Toutes charges déductibles, intérêts d’emprunt | ✗ Comptabilité obligatoire
- LMNP micro-BIC : ✓ 50 % d’abattement, moins d’impôts | ✗ Contraintes meublé, rotation locataires
- LMNP réel : ✓ Meilleur régime fiscal, amortissement immobilier | ✗ Comptabilité complexe
Maximiser les loyers sans détériorer l’occupance
Un bon investisseur cherche l’équilibre entre rendement et stabilité. Fixer un loyer trop élevé attire les vacances. Un loyer trop bas gaspille du potentiel.
À Bordeaux, voici les loyers moyens observés (2025) :
- Studio : 400 à 550 euros/mois
- T2 : 600 à 750 euros/mois
- T3 : 800 à 1 000 euros/mois
- Colocation 4 pièces : 1 200 à 1 500 euros/mois (total)
Notre équipe recommande de consulter les annonces similaires dans le quartier ciblé avant de fixer votre prix. Une analyse de 5 à 10 biens comparables vous donnera une référence fiable.
Investir dans des travaux pour augmenter les loyers
Contrairement à une croyance répandue, tous les travaux ne se rentabilisent pas rapidement. Voici ceux qui génèrent le meilleur retour sur investissement :
- Peinture et aménagements : ROI 100 %. Essentiels avant la location.
- Amélioration énergétique (DPE) : ROI 60 %. Permet de justifier un loyer plus élevé.
- Modernisation cuisine : ROI 30 à 40 %. Utile mais pas prioritaire.
- Salle de bain de luxe : ROI 15 à 20 %. À éviter pour l’investissement locatif.
À Bordeaux, un bien avec un bon DPE (classe C ou mieux) se loue 10 à 15 % plus cher et plus rapidement. C’est l’investissement prioritaire avant la mise en location.
Comparer efficacement les projets d’investissement
Au-delà du rendement : les critères importants
La rentabilité locative n’est qu’un des critères d’une bonne décision d’investissement. Notre équipe de l’Agence Girondine évalue toujours :
- La demande locative : Plus elle est forte, moins vous subirez de vacances. À Bordeaux, les zones universitaires (Talence, Nansouty) offrent une demande très stable.
- L’accessibilité des transports : Proximité tramway, bus, gare. Cela justifie des loyers plus élevés et réduit les vacances.
- La tendance immobilière : Acheter dans un quartier en mutation (Bacalan, Saint-Jean Belcier) offre une plus-value potentielle.
- La solidité de la copropriété : Un immeuble bien entretenu vous fera économiser sur l’entretien futur.
- La garantie des revenus : Un étudiant signataire avec garant reste plus stable qu’un jeune actif sans emploi fixe.
Investir uniquement sur la rentabilité brute est une erreur stratégique. Un rendement de 3 % dans un quartier en plein essor sera souvent meilleur qu’un rendement de 6 % dans une zone stagnante.
Utiliser un simulateur pour affiner votre analyse
Avant de prendre une décision, utilisez toujours une simulation complète. Voici les paramètres à intégrer :
- Prix d’achat exact (y compris frais de notaire)
- Loyer mensuel realiste pour le quartier
- Toutes les charges identifiées (pas d’estimation à la louche)
- Taux d’imposition personnelle (si connu)
- Durée d’amortissement du crédit
- Taux d’intérêt du crédit immobilier
- Scénario de revente (pour évaluer la plus-value)
L’Agence Girondine peut vous aider à construire cette simulation. Notre expertise locale nous permet d’affiner les estimations de loyer et de charges selon le bien et sa localisation précise.
Les erreurs courantes à éviter
Les pièges du calcul de rendement : avant/après correction
Voici les erreurs les plus fréquentes que notre équipe rencontre chez les investisseurs, avec les corrections à apporter :
| Erreur | Rendement faux | Rendement réel | Impact annuel | Correction |
|---|---|---|---|---|
| 1. Ignorer les charges (200 000 €, 800 €/mois) |
4,8 % | 2,8 % | – 4 000 € | Déduire : taxe foncière, copropriété, gestion, assurances, entretien |
| 2. Oublier vacance (750 €/mois) |
4,5 % | 3,75 % | – 1 500 € | Compter 2-3 mois de vacance par changement |
| 3. Négliger intérêts (Crédit 150 000 €) |
3,6 % | 1,2 % | – 4 800 € | Intégrer intérêts d’emprunt (~4 000 € année 1) |
| 4. Sous-estimer fiscalité (Micro-foncier) |
3,2 % | 2,1 % | – 2 200 € | Inclure impôts + prélèvements sociaux (35 %) |
| 5. Oublier assurances (180 000 €, 700 €/mois) |
4,67 % | 3,8 % | – 520 € | Ajouter : GLI, assurance PNO (300-500 €/an) |
| 6. Ignorer travaux (bien ancien) |
4,2 % | 3,4 % | – 1 600 €/4 ans | Réserver 3-5 % du loyer pour entretien |
| 7. Prix anciens (données 2023) |
5,2 % | 4,5 % | – 1 400 € | Recalculer avec prix actuels (Bordeaux -8,6 % / 3 ans) |
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Leçon clé : Entre le rendement brut annoncé et le rendement net-net réel, l’écart est souvent de 50 %. Un bien affichant 5 % de rendement brut rapporte rarement plus de 2,5 % net-net. Soyez toujours prudent et vérifiez deux fois vos calculs.
L’illusion du rendement brut
Beaucoup d’investisseurs s’arrêtent au rendement brut et se déçoivent en découvrant les charges réelles. Cela mène à des décisions hâtives qu’on regrette rapidement.
Règle d’or : Un rendement brut de 5 % n’est jamais 5 % net. Comptez systématiquement sur 30 % à 50 % de charges déduites.
Oublier la vacance locative
Un loyer de 800 euros/mois ne vaut que 9 600 euros/an si le bien est occupé 12 mois. Si vous avez 2 mois de vacance (fréquent lors de changements de locataires), le vrai revenu n’est que 8 000 euros.
Négliger la fiscalité
Beaucoup d’investisseurs ne calculent jamais leur rendement net-net. Ils découvrent trop tard que les impôts sur le revenu foncier consomment une part importante de leurs bénéfices. Consultez un expert-comptable avant d’investir pour optimiser votre structure.
Investir sur les prix anciens
Les annonceurs mettent parfois en avant des rendements calculés sur des prix d’achat du moment, pas sur les prix actuels. À Bordeaux, les prix ont baissé de 8,6 % sur 3 ans, ce qui améliore les rendements des anciens projets. Mais vous, vous achetez aux prix d’aujourd’hui !
Tendances de rentabilité à Bordeaux en 2026
L’amélioration progressive des rendements
Après une période de compression des rendements (2015-2023), le marché bordelais connaît une légère amélioration depuis 2024. Les prix baissent tandis que les loyers restent stables, ce qui améliore mécaniquement la rentabilité locative.
La demande a augmenté de +38 % sur l’année écoulée, un signal fort de reprise. Pour les investisseurs entrant maintenant, c’est une fenêtre opportune.
Les perspectives : impact des projets urbains majeurs
Bordeaux Métropole a lancé en 2025 l’opération « Métropole à vivre ». Cette transformation urbaine majeure affectera durablement les rendements immobiliers. Les quartiers en plein aménagement (Bacalan, Bastide-Niel, Saint-Jean Belcier) offrent des rendements bruts supérieurs (4,5 % à 6 %) avant que les prix ne montent.
C’est l’opportunité : investir dans ces zones avant que la transformation soit évidente. Dans 3 à 5 ans, quand les aménagements seront terminés, les prix grimperont et les rendements bruts baisseront.
L’attractivité étudiante : un facteur stable
Bordeaux accueille plus de 105 000 étudiants (en hausse de +20 000 en 10 ans). Cette demande structurelle garantit une tension permanent sur le marché du logement étudiant, soutenant les rendements même en phases de récession.
Investir dans un studio meublé pour étudiants à Bordeaux offre une rentabilité locative parmi les plus stables du marché français.
Conclusion : Bien calculer pour mieux investir
Calculer le vrai rendement de votre investissement immobilier n’est pas compliqué, mais cela demande rigueur et attention aux détails. Entre le rendement brut séduisant proposé par les annonceurs et votre rendement net-net réel, il existe souvent un écart significatif.
Notre équipe de l’Agence Girondine accompagne régulièrement les investisseurs dans cette analyse critique. Nous combinons nos données de marché locales avec votre projet personnel pour identifier les opportunités réelles.
Si vous envisagez un investissement locatif à Bordeaux, contactez-nous pour une simulation personnalisée. Nous calculons votre rendement net-net réaliste en tenant compte des spécificités de Bordeaux, du quartier ciblé, et de votre profil fiscal. Avec une analyse complète en main, vous prendrez une décision d’investissement éclairée, basée sur des chiffres solides et défendables.
Le secret d’un bon investissement immobilier ? Ne jamais croire au premier chiffre. Creusez. Calculez. Comparez. C’est ainsi que naissent les stratégies patrimoniales gagnantes.
